贷款百科 · 抵押贷款
住房抵押贷款，是借款人用自己名下（或直系亲属名下）的住房作抵押，向银行申请一笔资金，用于经营周转或大额消费。在杭州，从递交材料到放款，整个流程通常需要 2–4 周。
2–4 周
全流程耗时
1–3 个工作日
房产评估
1–3 个工作日
抵押登记
约 7 成
住宅抵押率
五步流程总览
先把全流程拆成五步，每一步做什么、大概多久、容易卡在哪里，后面逐条展开。
| 步骤 | 做什么 | 大概耗时 | 常见卡点 |
|---|---|---|---|
| ① 评估与咨询 | 估额度、选银行、定方案 | 1–2 天 | 只问利率，不问准入 |
| ② 准备材料 | 身份、房产、收入、经营材料 | 3–7 天 | 流水与用途对不上 |
| ③ 审批与评估 | 银行审查、下户、评估房产 | 3–10 个工作日 | 评估价低于预期 |
| ④ 签约与抵押 | 签合同、办抵押登记 | 2–5 个工作日 | 产权不清、共有人未到场 |
| ⑤ 放款与还款 | 放款、受托支付、按期还款 | 1–3 个工作日 | 用途凭证不全 |
第一步：评估额度与选方案
这一步决定后面顺不顺。要估的不是“房子值多少钱”，而是“银行愿意按多少额度放给你”。
银行看三样：房产价值（评估价，不是成交价）、借款人征信与负债、还款来源（工资流水或经营流水）。住宅抵押率通常在 7 成左右，商铺、写字楼会低一些。
同时要选对产品：经营用途要营业执照，消费用途额度受限、且大额需要受托支付。选错用途，材料准备得再齐也会被退回。
第二步：准备申请材料
个人材料和企业材料是两套，按用途准备。
| 类别 | 常见材料 |
|---|---|
| 身份与婚姻 | 借款人及配偶身份证、户口本、结婚证（或离婚证、单身证明） |
| 房产权属 | 不动产权证、共有权人同意抵押的书面文件 |
| 收入与流水 | 近 6–12 个月银行流水、收入证明、个税或社保记录 |
| 经营（经营用途） | 营业执照、公司章程、经营流水、纳税记录、上下游合同 |
| 用途证明 | 购销合同、装修合同、订单等 |
材料最容易出问题的地方是“对不上”：流水显示的行业和营业执照不符、合同金额和申请额度不符、收款方和交易对手不符。银行审的就是这些一致性。
第三步：银行审批与房产评估
材料递交后，银行做三件事：查征信、核流水、安排评估公司上门看房。
评估价通常低于市场成交价，这是正常的——评估机构用的是保守的估值方法。所以“我这房子能卖 500 万，为什么只评 450 万”这个问题，答案在评估口径，不在银行故意压价。
审批环节会综合评估价、抵押率、借款人负债和还款能力，最终给出额度和利率。这一步通常 3–10 个工作日，不同银行差异较大。
第四步：签约与抵押登记
审批通过后签合同。签字前重点看四项：利率（是年化还是月费率）、期限、还款方式、提前还款违约金。
签完合同要去不动产登记中心办抵押登记，杭州目前一般 1–3 个工作日可办结。抵押登记完成、银行拿到他项权证（或电子证明）之后，才会安排放款。
这一步最常见的卡点：房产有共有人但没到场、房产有查封或异议登记、房龄或产权性质不符合银行要求。提前查清楚，能省一周时间。
第五步：放款与按期还款
放款有两种方式：直接打入借款人账户，或受托支付给交易对手。金额较大、用途为经营或装修的，通常要求受托支付——钱不经过借款人，直接付给卖方。
放款后要保留用途凭证（发票、合同、物流单据），银行贷后检查会看。用途不合规，轻则被要求提前还款，重则影响征信。
还款方式按合同执行，等额本息、等额本金、先息后本各有适用场景，选之前算一遍总利息。
四个常见误区
**误区一：评估价等于成交价。** 评估价通常低于市场价，额度按评估价乘抵押率算。
**误区二：审批通过就能放款。** 审批、抵押登记、放款是三个环节，抵押没办完不会放款。
**误区三：利率越低越好。** 还要看费用、期限、提前还款条款，综合年化才是真实成本。
**误区四：钱到账就随便用。** 经营贷、消费贷都有用途限制，流入房市股市会被提前收回。
